​申城共享办公要过“入驻关”

IT时报见习记者   徐晓倩

从估值470亿美元跌倒70亿美元，WeWork只用了2个月的时间，称得上是资产瘦身的王牌选手。

“我在WeWork的问题上犯了一个错误。我不会找任何借口。这是一个非常惨痛的教训。”11月7日，上周刚为WeWork融资15亿美元的软银首席执行官孙正义承认自己这次投资失败。这对本就流年不利的WeWork来说，更是雪上加霜。

头部玩家上市困难，第二梯队的同行也瑟瑟发抖。氪空间的创始人兼董事长刘成城曾向媒体表示：“WeWork是行业扛旗玩家，如果它上市进展顺利的话，对行业可能是一件很好的事情。但目前老大哥走得不太好，准备上市的其他公司压力应该不小。现在这个时候，行业讲故事的机会没有了。”

图/东方IC

共享办公还“活着”

位于上海市九江路上的腾飞元创大厦有着“C位”的地段基因，南边是人民大舞台，隔着一条街是永安百货，5分钟内就能步行抵达人民广场。在这里租下279┫的办公楼，需要每月支付7万元以上的租金。

这块寸土寸金的地盘已经被两家共享办公品牌瞄准了。2~5层是来自新加坡的弈桥，6~8层则是近期站在风口浪尖的WeWork，这里原来是裸心社的地盘，裸心社与WeWork合并后，去年年底才挂上了WeWork的招牌。Keep广告部、联蔚科技、凯朋广告都在此设有分部，它们占用着6层80%以上的工位。联蔚科技更是把员工招聘的地点也选在了WeWork的会议室，可以说腾飞元创大厦的WeWork几乎被这几大客户承包了。

“目前已经达到了60%的入驻率，闲置的一般都是体量偏小的办公间，3〜4人间的办公室目前还有20多间，这段时间针对4人间会有6折的折扣。”据WeWork工作人员介绍，4人间专属办公间原价12900元/月（价格含税），折后价是7740元/月。

小美（化名）与朋友成立的璞星珠宝工作室是共享办公中为数不多的迷你公司。为了拓宽线下业务，小美在WeWork租了一间6平方米的2人间独立办公室当产品展示台，租金为5000元/月。1年的租期结束后，她搬离了只有6平方米的WeWork办公室，选择了同一商圈内民生银行大厦6楼。

但是小美和共享办公的故事并没有结束，民生银行大厦六楼办公室是上海出身的联合办公品牌“创智空间”，这里一层的入驻率达到了95%，夜晚将至，创业者桌前的灯还亮着。

“WeWork的租金在行业内算比较高的。新办公间的面积有30多平方米还带窗户，但是每个月的租金只比WeWork贵3000元，同等条件的办公室在WeWork可能要3万元。”

10月25日，彭博社报道称，WeWork的整体入驻率从9月的79%降至10月的78.1%，因入驻率低正寻求关闭中国的办公空间。不过有网友向记者爆料位于杭州延安路凤起路口的WeWork还在新建中。

与WeWork不同，弈桥共享办公在设计上有着明显的功能区域划分，小型创业公司的占比较大，“现在入驻率在90%左右。大公司有3家，占比50%，还有12%左右是商会和一些组织，剩下的就是小型创业公司。”弈桥高级主任Andy（化名）告诉记者。在租金方面，每个独立工位的费用为2500元，奕桥要比WeWork便宜将近700元，并且会根据租期进行调整。“如果签一年的租期，可以申请免租一个月。”由于处于优惠阶段，奕桥开放空间的工位费更是降到了1100元/月。

据了解，创业者选择共享办公的原因非常相似。一是可以节省大量的成本包括物业成本、运营成本、购置成本以及资金成本，二是共享办公提供了一个产业集群的空间，“同行聚拢，资源也会变多，很有可能在下一个路口就能遇见未来的客户，我的不少客户源就是在WeWork中孵化出来的。”小美说。

“二房东”没那么好当

自2010年成立以来，打着“共享经济”旗号的WeWork就似乎剑走偏锋了。

WeWork的商业模式是在新建的开发区甚至翻新的街区开设共享办公空间，以低于市场价10%的折扣租用中低层楼面，再以高于同业的价格租给各种创业公司。

从本质上来说，WeWork属于典型的“二房东”，而非提供信息资源的平台方。这意味着每增加一处办公场所，WeWork的资金流就会涌向设计、建设以及维护成本。WeWork初涉共享办公业务时，正值美国房地产市场的低迷期，拿到了大量低价长期租约，为公司的繁荣扩张预留了一定的空间。

“个人创业者、中小微创业公司是共享办公最主要的客户群体，他们的工位费一般很难有商量的余地，但是大公司入驻的话每个工位费会有300~400元的降幅，这是一种零售转批发的生意。但大企业的入驻也有一定的优势，他们能为空间带来品牌增值和稳定的现金流。”共享办公业内人士向记者表示。

对于目前绝大多数共享办公企业来说，90%以上的收入来自于租金，因此摆在它们面前最核心的要求就是达到一定量的入驻率。对此，国内共享办公行业给出了底线，只有平均出租率高于85%，才能勉强维持不亏本。

去年10月份，WeWork上线“闪座”业务，主要面向C端市场，用户可使用手机在线预约。每个工位按小时计算，以上海为例，收费标准为15元/时~45元/时，且大多数办公空间都显示“座位充足”，位于南京西路和淮海中路的WeWork人气最旺，座位数经常告急。“闪座”模式并非是WeWork首创，在2个月前，氪空间最先推出了“自由座”。相比于长期、稳定的租赁方式，来自“闪座”和“自由座”的收入更像是共享办公的一种“外快”收入，目的是增加公共空间的使用率。

“今年以来氪空间已经停止了扩张模式，关停了不少项目。现阶段，氪空间给我们的佣金要比其他项目要高好几个点。”房屋中介的刘女士向记者透露。不过，面对共享办公的寒冬，刘女士认为选择背靠地产公司的项目会更加稳定，“WeWork和氪空间一直靠资本运作，如果资本链断了，对于小型创业公司来说不是一件好事。”

电子商务研究中心分析师陈礼腾认为，除了“收租”，共享办公平台在用户规模积累至一定程度后，应该考虑提供更多增值服务以提高营收。目前，一些共享办公企业正朝着优化生态环境、获取多元化收入来源的方向进行有益尝试。“现在的共享办公空间如果不考虑其他业务而只专注当‘二房东’，那跟慢性死亡没有区别。”从事共享办公行业的李达（化名）语气中颇为悲凉。